Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się jedynie dla budynku lub części budynku wyposażonych w instalację do ogrzewania lub chłodzenia. Budynek musi być wyposażony w przynajmniej jedną ze wskazanych instalacji aby możliwe było wyznaczenie wartości wskaźników opisujących charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku, w tym wskaźnika energii pierwotnej EP.
Dla miejsca parkingowego wyznaczonego namalowaną linią w garażu podziemnym, nie sporządza się świadectwa charakterystyki energetycznej, ponieważ nie spełnia ono ustawowej definicji "części budynku". Natomiast w przypadku, gdy chodzi o garaże podziemne stanowiące wydzielone części budynku, rozstrzygnięcie, czy zachodzi potrzeba wykonania dla nich świadectwa energetycznego leży po stronie osoby uprawnionej, chociażby z uwagi na fakt występowania bądź nie systemu ogrzewania lub chłodzenia w danym garażu.
Budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami są zgodnie z ustawą zwolnione z obowiązku sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.
Długość okresu najmu nie ma wpływu na to, czy właściciel nieruchomości musi przekazać najemcy świadectwo czy nie. Obliguje do tego sam fakt zawarcia umowy najmu właściciela nieruchomości. Innymi słowy, bez względu na okres najmu, właściciel musi przekazać najemcy kopię certyfikatu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wynajmowany obiekt jest przeznaczony do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku.
Wymiana okien lub systemu grzewczego ma na celu poprawę tzw. charakterystyki energetycznej budynku, czyli poprawę zdolności budynku do oszczędniejszego gospodarowania energia cieplną. Zmiana ta powoduje, że dotychczasowe świadectwo charakterystyki obiektu (o ile istniało) staje się nieaktualne, gdyż odnosi się do stanu cieplnego przed remontem. Należy jednak pamiętać, że dopóki nie chcemy sprzedać ani wynająć wyremontowanej nieruchomości, nie ma potrzeby aktualizacji (sporządzania) świadectwa.
Świadectwa charakterystyki energetycznej wykonane przed dniem wejścia w życie ustawy zachowują ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone i sa ważne przez 10 lat pod warunkiem, że nie zaszły w tym czasie istotne zmiany zmieniające charakterystyke energetyczną obiektu (np. wymiana okien, wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku).
Budynki mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku, zwolnione są z obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej
Wykaz osób uprawnionych można sprawdzić pod niżej wskazanym linkiem: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych Jest to jedyne wiarygodne źródło informacji.
W powyższej sytuacji notariusz poucza podmiot obowiązany do przekazania świadectwa energetycznego o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Podstawą do nałożenia kary jest Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz. U. z 2022 r. poz. 1124)pod warunkiem złożenia do sądu na tę okoliczność wniosku przez osobę, która świadectwa nie otrzymała.
W przypadku zawarcia umowy: 1) sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo 2) najmu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa na osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przypadku zawarcia umowy najmu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa na osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Należy stwierdzić, że w odniesieniu do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie można zawrzeć umowy sprzedaży tego prawa, gdyż jest to prawo niezbywalne.
Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej przy zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu. Na podstawie art. 11 ust. 1 znowelizowanej ustawy właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest zobowiązany do przekazania odpowiednio nabywcy albo najemcy: 1. świadectwa charakterystyki energetycznej - przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; 2. kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej - przy zawarciu umowy najmu. Użyty w tym przepisie termin „zbycie” należy tłumaczyć w kontekście art. 3 ustawy, zgodnie z którym właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku: 1. zbywanego na podstawie umowy sprzedaży; 2. zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; 3. wynajmowanego. Wobec powyższego, należy wskazać, że zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu, o której mowa na wstępie, stanowi w istocie zmianę formy prawnej dysponowania lokalem (tj. przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność) i nie jest żadną z umów, o których mowa w art. 3 ustawy.
Zaznaczyć należy, iż zarówno w świetle obecnie obowiązujących przepisów prawa, jak też ich znowelizowanego brzmienia, obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku będzie istniał wyłącznie w przypadku sprzedaży lub najmu budynku lub jego części (lokalu) bądź zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zatem spółdzielnia mieszkaniowa będzie zobowiązana do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej, wyłącznie w sytuacji, gdy będzie stroną jednej z ww. umów, jako sprzedawca lub wynajmujący. Zatem obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej nie powstanie w wypadku zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, ani też ustanowienia odrębnej własności lokalu. Należy również dodać, iż w wyniku nowelizacji przepisów, od dnia 28 kwietnia 2023 r., w przypadku nowo wybudowanych budynków inwestor ma obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Tym samym, od wskazanego powyżej terminu spółdzielnia mieszkaniowa, w momencie składania zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, będzie zobowiązana złożyć ww. dokument.
Zgodnie z ustawą Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60 tej ustawy (dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą), oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania. Niespełnienie tego obowiązku podlega karze grzywny na podstawie art. 93 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane.
W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących sprzedaży lub najmu budynku lub jego części należy podawać (od dnia 28 kwietnia 2023 r.): • wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową, nieodnawialną energię pierwotną, • udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową, • jednostkową wielkość emisji CO2. Powyższe oznacza, że w przypadku gdy świadectwo charakterystyki energetycznej jest sporządzone, to informacje w ogłoszeniu i reklamie należy podawać.
W ramach procedury zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy bądź wystąpienia z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie organ nadzoru budowlanego sprawdza jedynie kompletność i prawidłowość złożonych w tym postępowaniu dokumentów, wymienionych w art. 57 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Jednym z tych załączników jest, zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 2 lit. a prawa budowlanego, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami. W przypadku budynku, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego (wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 , których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora) oświadczenie takie składa inwestor. Kierownik budowy (albo odpowiednio inwestor) oświadcza zatem czy dany budynek został wykonany zgodnie z odpowiednimi przepisami techniczno-budowlanymi. Jeśli oświadczenie takie zostało załączone do zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego nie ma podstaw do zgłoszenia sprzeciwu czy wydania decyzji o odmowie pozwolenia na użytkowanie (jeśli organ nie stwierdzi innych uchybień).
